Rechte der Minderheit gegen Kreditbeschluss
Wer Miteigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist, kann sich vor die Frage gestellt sehen, ob die Wohnungseigentümer mit Mehrheitsbeschluss die Aufnahme eines Darlehens beschließen können, so dass auch die ablehnende Minderheit zur Darlehensaufnahme und zur Rückzahlung des Darlehens verpflichtet ist. Je sanierungs- oder renovierungsbedürftiger ein Objekt ist, das in Teil- oder Wohnungseigentum aufgeteilt worden ist, desto eher stellt sich das Problem der Mittelbeschaffung. Hierzu hat der BGH (Urt. vom 28.9.2012 – V ZR 251/11) Stellung bezogen.
Nach diesem Urteil sind die Wohnungseigentümer befugt, den Finanzbedarf der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Aufnahme von Darlehen zu decken. Der rechtsfähige Verband (§ 10 Abs. 6 Satz 1 WEG) befindet durch Beschluss, ob ein Bedarf durch Rückgriff auf vorhandene Rücklagen, durch Erhebung von Sonderumlagen oder durch die Aufnahme von Darlehen gedeckt werden soll. Dafür ist im Gesetz zwar keine ausdrückliche Grundlage enthalten, aber § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG gibt einen Anhaltspunkt. Danach ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, Tilgungsbeträge anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt. Vor allem aber bestand ein Kernanliegen der WEG-Reform von 2007 darin, die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu stärken, was durch eine umfassendere Beschlusskompetenz zur Deckung des Finanzbedarfs erleichtert werde.
Dagegen haben die Wohnungseigentümer keine Beschlusskompetenz für die Begründung einer gesamtschuldnerischen Haftung durch Mehrheitsbeschluss. Das hängt mit der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zusammen. Eine gesamtschuldnerische Haftung kommt heutzutage nur noch in Betracht, wenn sich der einzelne Wohnungseigentümer selbst neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet. Ein Mehrheitsbeschluss darf also in der Weise gefasst werden, dass die einzelnen Wohnungseigentümer nur entsprechend ihrer Anteile für die Darlehensverbindlichkeiten einstehen sollen.
Sofern ein Kreditbeschluss rechtzeitig innerhalb der Ausschlussfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG angefochten wird, prüft das Gericht, ob die Mehrheitsentscheidung der Wohnungseigentümer alle Interesse der beteiligten Miteigentümer angemessen berücksichtigt hat. Dazu zählt insbesondere auch, ob die Darlehensaufnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Ferner ist abzuwägen, ob es Alternativen zur Darlehensaufnahme gibt, wie hoch und wie lang die Darlehensverpflichtungen sind und ob berücksichtigt wurde, dass einzelne Miteigentümer ihre Beiträge auch im Wege einer Sonderumlage aus Eigenmitteln aufbringen können.
Wurde dagegen die Anfechtungsfrist versäumt, entfällt jede diesbezügliche gerichtliche Überprüfung.
Stand: 11/2012
Rechte der Minderheit gegen Kreditbeschluss
Wer Miteigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist, kann sich vor die Frage gestellt sehen, ob die Wohnungseigentümer mit Mehrheitsbeschluss die Aufnahme eines Darlehens beschließen können, so dass auch die ablehnende Minderheit zur Darlehensaufnahme und zur Rückzahlung des Darlehens verpflichtet ist. Je sanierungs- oder renovierungsbedürftiger ein Objekt ist, das in Teil- oder Wohnungseigentum aufgeteilt worden ist, desto eher stellt sich das Problem der Mittelbeschaffung. Hierzu hat der BGH (Urt. vom 28.9.2012 – V ZR 251/11) Stellung bezogen.
Nach diesem Urteil sind die Wohnungseigentümer befugt, den Finanzbedarf der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Aufnahme von Darlehen zu decken. Der rechtsfähige Verband (§ 10 Abs. 6 Satz 1 WEG) befindet durch Beschluss, ob ein Bedarf durch Rückgriff auf vorhandene Rücklagen, durch Erhebung von Sonderumlagen oder durch die Aufnahme von Darlehen gedeckt werden soll. Dafür ist im Gesetz zwar keine ausdrückliche Grundlage enthalten, aber § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG gibt einen Anhaltspunkt. Danach ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, Tilgungsbeträge anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt. Vor allem aber bestand ein Kernanliegen der WEG-Reform von 2007 darin, die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu stärken, was durch eine umfassendere Beschlusskompetenz zur Deckung des Finanzbedarfs erleichtert werde.
Dagegen haben die Wohnungseigentümer keine Beschlusskompetenz für die Begründung einer gesamtschuldnerischen Haftung durch Mehrheitsbeschluss. Das hängt mit der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zusammen. Eine gesamtschuldnerische Haftung kommt heutzutage nur noch in Betracht, wenn sich der einzelne Wohnungseigentümer selbst neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet. Ein Mehrheitsbeschluss darf also in der Weise gefasst werden, dass die einzelnen Wohnungseigentümer nur entsprechend ihrer Anteile für die Darlehensverbindlichkeiten einstehen sollen.
Sofern ein Kreditbeschluss rechtzeitig innerhalb der Ausschlussfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG angefochten wird, prüft das Gericht, ob die Mehrheitsentscheidung der Wohnungseigentümer alle Interesse der beteiligten Miteigentümer angemessen berücksichtigt hat. Dazu zählt insbesondere auch, ob die Darlehensaufnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Ferner ist abzuwägen, ob es Alternativen zur Darlehensaufnahme gibt, wie hoch und wie lang die Darlehensverpflichtungen sind und ob berücksichtigt wurde, dass einzelne Miteigentümer ihre Beiträge auch im Wege einer Sonderumlage aus Eigenmitteln aufbringen können.
Wurde dagegen die Anfechtungsfrist versäumt, entfällt jede diesbezügliche gerichtliche Überprüfung.
Stand: 11/2012