Der Veräußerer sollte sein Eigentum erst dann verlieren, wenn er den vereinbarten Kaufpreis erhalten hat. Der Erwerber sollte erst dann zahlen, wenn sicher gestellt ist, dass er nach Zahlung von Kaufpreis und Grunderwerbsteuer das gekaufte Eigentum erwirbt. Bei einem Immobilien-Erwerb ist es die Aufgabe des Notars, sowohl Erwerber als auch Veräußerer davor zu schützen, dass eine Partei eine ungesicherte Vorleistung erbringt. Dazu gestaltet er den Vertrag in besonderer Weise. Voraussetzung der Kaufpreisfälligkeit ist, dass für den Erwerber zunächst eine Vormerkung im Grundbuch des Kaufgegenstands eingetragen wird und dass alle zur Vertragsdurchführung erforderlichen behördlichen und privaten Genehmigungen vorliegen. Ausgenommen hiervon ist jedoch die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ist die veräußerte Immobilie noch mit Grundpfandrechten belastet, die der Veräußerer abzulösen hat, senden die abzulösenden Gläubiger dem Notar die Löschungsbewilligungen, verbunden mit der Treuhandauflage, erst nach Zahlungseingang davon Gebrauch zu machen.
Liegen dem Notar die aufgeführten Unterlagen vor, informiert er die Parteien darüber und stellt so den Kaufpreis fällig. Nun hat der Käufer in bestimmter Frist zu zahlen und der Verkäufer den Notar über den Geldeingang zu informieren. Sind Grundpfandrechte aus dem Kaufpreis abzulösen, überweist der Käufer den entsprechenden Kaufpreisteil direkt an die Gläubiger; auch diese teilen dem Notar den Erhalt ihrer Ablösebeträge mit.
Die direkte Zahlung ist das übliche und sichere Verfahren zur Abwicklung von Immobilienverträgen. Alternativ dazu ist eine Vertragsabwicklung über Notaranderkonto möglich. Das ist jedoch die gesetzliche Ausnahme! Für die Einrichtung eines Notaranderkontos bedarf es eines berechtigten Sicherungsinteresses (§ 54a Abs. 2 BeurkG). Nicht der Wunsch der Parteien ist maßgeblich, sondern die sachliche Notwendigkeit. Denn ein Notaranderkonto ist nicht nur kostenpflichtig, es ist auch mit zahlreichen zusätzlichen Gefahren für alle Beteiligten verbunden, wie etwa das unwirtschaftliche Einfrieren von Kapital. Ein Notaranderkonto kann auch eine Sicherheit vortäuschen, die tatsächlich nicht besteht: Wird beispielsweise Geld auf einem Treuhandkonto mit der Anweisung hinterlegt, hierüber nur unter bestimmten Bedingungen zu verfügen, kann der Veräußerer verleitet werden, Besitz und Schlüssel zu übergeben, ohne dass er jemals den hinterlegten Betrag erhält.
Die Einrichtung eines Notaranderkontos führt nicht dazu, dass der Veräußerer seinen Kaufpreis frühzeitiger erhält; eine Auszahlung vom Anderkonto kann zeitlich nicht früher erfolgen, als die Fälligstellung bei der Direktzahlung. Denn auch bei der Einrichtung eines Notaranderkontos bleibt es die Aufgabe des Notars, durch seine Vertragsgestaltung ungesicherte Vorleistungen (bei zu frühzeitiger Auszahlung die des Erwerbers) zu verhindern.
Bei einem Immobilienkaufvertrag stellt die Hinterlegungsvereinbarung (also wer hinterlegt wann welchen Betrag und wie wird er wo verwaltet?) einen Bestandteil des Kaufvertrags dar. Solange das Sicherungsinteresse noch besteht, darf die Vereinbarung einseitig nicht widerruflich sein.
Ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht z. B., wenn das Grundstück sich in der Zwangsverwaltung befindet. Es kann dann zwar veräußert werden, die Beschlagnahme endet jedoch erst mit dem Beschluss des Vollstreckungsgerichts. Der Gläubiger, der die Zwangsverwaltung veranlasst hat, wird die Verfahrenseinstellung erst dann bewilligen, wenn sicher gestellt ist, dass er Zahlung erhält. Um das abzusichern, benötigt der Notar den Kaufpreis vorab auf seinem Anderkonto. Anderrnfalls könnte die Zwangsverwaltung eingestellt werden, ohne Sicherheit, dass der Erwerber den Kaufpreis auch zahlt.
Ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht beispielsweise ferner dann, wenn ein Erwerber den Kaufpreis mit mehreren Kreditinstituten finanzieren möchte und aus dem Kaufpreis mehrere Gläubiger abgelöst werden sollen – hier gelingt die Koordination am Besten mittels eines Anderkontos.
Ein berechtigtes Sicherungsinteresse, das die Einrichtung eines Notaranderkontos rechtfertigt, ist beispielsweise ferner eine frühzeitige Besitzübergabe zu einem bestimmten Zeitpunkt. Aber Vorsicht: Auch die Vereinbarung eines Anderkontos sichert nicht, dass der Erwerber im Fälligkeitszeitpunkt die geschuldete Zahlung leistet. Soll diese gesichert werden, bedarf es im Beurkundungstermin einer Finanzierungszusage oder einer Bürgschaft (etwa die eines Kreditinstituts). In aller Regel ist selbst eine solche Bankbürgschaft kostengünstiger, als ein Notaranderkonto. Die Gebühren des Notars für ein Anderkonto sind abhängig von der Höhe der Auszahlungsbeträge. Bei Zahlungen in Teilbeträgen wird die Verwahrungsgebühr von jedem Teilbetrag gesondert berechnet, z. B.:
- bei einem Teilbetrag von 100.000,00 € beträgt die Gebühr 273,00 €,
- bei einem Teilbetrag von 500.000,00 € beträgt die Gebühr 935,00 €,
- bei einem Teilbetrag von 1.000.000,00 € beträgt die Gebühr 1.735,00 €.
Hinzu kommen Umsatzsteuer und Schreibauslagen. Die Gebühren fallen unabhängig von der Dauer der Verwahrung des Geldes an; die Kosten einer (Bank-) Bürgschaft können aus diesem Grunde deutlich geringer sein.
Bei einer Direktabwicklung werden keine Verwahrungsgebühren fällig. Bei rechtzeitiger Planung kommen Sie aller Regel ohne ein Notaranderkonto aus. Die direkte Abwicklung ist häufig nicht nur sicher und schnell – sie ist auch kostenbewusst.
Stand: 1/2018
Der Veräußerer sollte sein Eigentum erst dann verlieren, wenn er den vereinbarten Kaufpreis erhalten hat. Der Erwerber sollte erst dann zahlen, wenn sicher gestellt ist, dass er nach Zahlung von Kaufpreis und Grunderwerbsteuer das gekaufte Eigentum erwirbt. Bei einem Immobilien-Erwerb ist es die Aufgabe des Notars, sowohl Erwerber als auch Veräußerer davor zu schützen, dass eine Partei eine ungesicherte Vorleistung erbringt. Dazu gestaltet er den Vertrag in besonderer Weise. Voraussetzung der Kaufpreisfälligkeit ist, dass für den Erwerber zunächst eine Vormerkung im Grundbuch des Kaufgegenstands eingetragen wird und dass alle zur Vertragsdurchführung erforderlichen behördlichen und privaten Genehmigungen vorliegen. Ausgenommen hiervon ist jedoch die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ist die veräußerte Immobilie noch mit Grundpfandrechten belastet, die der Veräußerer abzulösen hat, senden die abzulösenden Gläubiger dem Notar die Löschungsbewilligungen, verbunden mit der Treuhandauflage, erst nach Zahlungseingang davon Gebrauch zu machen.
Liegen dem Notar die aufgeführten Unterlagen vor, informiert er die Parteien darüber und stellt so den Kaufpreis fällig. Nun hat der Käufer in bestimmter Frist zu zahlen und der Verkäufer den Notar über den Geldeingang zu informieren. Sind Grundpfandrechte aus dem Kaufpreis abzulösen, überweist der Käufer den entsprechenden Kaufpreisteil direkt an die Gläubiger; auch diese teilen dem Notar den Erhalt ihrer Ablösebeträge mit.
Die direkte Zahlung ist das übliche und sichere Verfahren zur Abwicklung von Immobilienverträgen. Alternativ dazu ist eine Vertragsabwicklung über Notaranderkonto möglich. Das ist jedoch die gesetzliche Ausnahme! Für die Einrichtung eines Notaranderkontos bedarf es eines berechtigten Sicherungsinteresses (§ 54a Abs. 2 BeurkG). Nicht der Wunsch der Parteien ist maßgeblich, sondern die sachliche Notwendigkeit. Denn ein Notaranderkonto ist nicht nur kostenpflichtig, es ist auch mit zahlreichen zusätzlichen Gefahren für alle Beteiligten verbunden, wie etwa das unwirtschaftliche Einfrieren von Kapital. Ein Notaranderkonto kann auch eine Sicherheit vortäuschen, die tatsächlich nicht besteht: Wird beispielsweise Geld auf einem Treuhandkonto mit der Anweisung hinterlegt, hierüber nur unter bestimmten Bedingungen zu verfügen, kann der Veräußerer verleitet werden, Besitz und Schlüssel zu übergeben, ohne dass er jemals den hinterlegten Betrag erhält.
Die Einrichtung eines Notaranderkontos führt nicht dazu, dass der Veräußerer seinen Kaufpreis frühzeitiger erhält; eine Auszahlung vom Anderkonto kann zeitlich nicht früher erfolgen, als die Fälligstellung bei der Direktzahlung. Denn auch bei der Einrichtung eines Notaranderkontos bleibt es die Aufgabe des Notars, durch seine Vertragsgestaltung ungesicherte Vorleistungen (bei zu frühzeitiger Auszahlung die des Erwerbers) zu verhindern.
Bei einem Immobilienkaufvertrag stellt die Hinterlegungsvereinbarung (also wer hinterlegt wann welchen Betrag und wie wird er wo verwaltet?) einen Bestandteil des Kaufvertrags dar. Solange das Sicherungsinteresse noch besteht, darf die Vereinbarung einseitig nicht widerruflich sein.
Ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht z. B., wenn das Grundstück sich in der Zwangsverwaltung befindet. Es kann dann zwar veräußert werden, die Beschlagnahme endet jedoch erst mit dem Beschluss des Vollstreckungsgerichts. Der Gläubiger, der die Zwangsverwaltung veranlasst hat, wird die Verfahrenseinstellung erst dann bewilligen, wenn sicher gestellt ist, dass er Zahlung erhält. Um das abzusichern, benötigt der Notar den Kaufpreis vorab auf seinem Anderkonto. Anderrnfalls könnte die Zwangsverwaltung eingestellt werden, ohne Sicherheit, dass der Erwerber den Kaufpreis auch zahlt.
Ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht beispielsweise ferner dann, wenn ein Erwerber den Kaufpreis mit mehreren Kreditinstituten finanzieren möchte und aus dem Kaufpreis mehrere Gläubiger abgelöst werden sollen – hier gelingt die Koordination am Besten mittels eines Anderkontos.
Ein berechtigtes Sicherungsinteresse, das die Einrichtung eines Notaranderkontos rechtfertigt, ist beispielsweise ferner eine frühzeitige Besitzübergabe zu einem bestimmten Zeitpunkt. Aber Vorsicht: Auch die Vereinbarung eines Anderkontos sichert nicht, dass der Erwerber im Fälligkeitszeitpunkt die geschuldete Zahlung leistet. Soll diese gesichert werden, bedarf es im Beurkundungstermin einer Finanzierungszusage oder einer Bürgschaft (etwa die eines Kreditinstituts). In aller Regel ist selbst eine solche Bankbürgschaft kostengünstiger, als ein Notaranderkonto. Die Gebühren des Notars für ein Anderkonto sind abhängig von der Höhe der Auszahlungsbeträge. Bei Zahlungen in Teilbeträgen wird die Verwahrungsgebühr von jedem Teilbetrag gesondert berechnet, z. B.:
Hinzu kommen Umsatzsteuer und Schreibauslagen. Die Gebühren fallen unabhängig von der Dauer der Verwahrung des Geldes an; die Kosten einer (Bank-) Bürgschaft können aus diesem Grunde deutlich geringer sein.
Bei einer Direktabwicklung werden keine Verwahrungsgebühren fällig. Bei rechtzeitiger Planung kommen Sie aller Regel ohne ein Notaranderkonto aus. Die direkte Abwicklung ist häufig nicht nur sicher und schnell – sie ist auch kostenbewusst.
Stand: 1/2018