Nichteheliche Lebensgemeinschaft sollte ein Grundstück in Gesamthand kaufen! Miteigentum ist häufig schädlich.
Erwirbt eine nicht-eheliche Lebensgemeinschaft, oder erhalten Geschwister eine Immobilie gemeinsam, sollten sie sorgfältig bestimmen, wie sie ihr Beteiligungsverhältnis untereinander festlegen. Gewohnheitsmäßig erwerben mehrere Personen „in Miteigentum“ – das sollte aber gut bedacht sein. Denn die Bildung von Miteigentum ist in aller Regel nicht geeignet:
- In der Insolvenz nur eines Miteigentümers oder bei Zwangsvollstreckung gegen einen Miteigentümer wird im Endergebnis eine Teilungsversteigerung des gesamten Grundstücks erfolgen.
- Der Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft (§ 1010 BGB) kann bei Vorliegen eines wichtigen Grundes nicht ausgeschlossen werden. Gläubiger und Insolvenzverwalter sind an Verwaltungs- und Benutzungsvereinbarungen nicht gebunden.
- Die weitere Aufstockung von Miteigentumsanteilen oder eine Änderung der Beteiligungsquote setzt jeweils neben einer Auflassungserklärung auch eine Eintragung im Grundbuch voraus.
- Die Verwaltung der Grundstücke und die Verwendung etwaiger (Miet-) Einnahmen muss bei einer Miteigentümergemeinschaft gesondert geregelt werden.
- Im Todesfall muss der beim Übergeber verbliebene Anteil noch vererbt werden; eine Anwachsung (§ 738 BGB) ist nicht möglich.
- Wurde das Grundstück, etwa von einem Verwandten, unentgeltlich auf die Erwerber übertragen, möchte er die Kontrolle wenigstens teilweise behalten. Der Übergeber hat nur eine geringe Steuerungsmöglichkeit, etwa im Falle des Vorversterbens konkreten Erwerbers. Eine Einschränkung der späteren Veräußerung (nach dem Tod des Übergebers) ist kaum möglich.
- Ein späterer Verkauf von Miteigentumsanteilen zwischen den Erwerbern (etwa zwischen Geschwistern oder Partnern) lässt Grunderwerbsteuer anfallen. Dagegen bestehen bei einer Gesamthand bei richtiger Handhabung steuerfreie Übertragungsmöglichkeiten.
Kommt es unter den Miteigentümern zu einem Zerwürfnis, kann jeder seinen Miteigentumsanteil ohne Beschränkungen veräußern oder belasten. Der verbleibende Miteigentümer kann sich dagegen nur unzureichend durch die Vereinbarung eines Vorkaufrechts schützen, auch wenn es im Grundbuch eingetragen wird. Denn auch ein eingetragenes Vorkaufsrecht schützt nicht vor einer Veräußerung, sondern bietet bestenfalls die Gelegenheit zum Eintritt in einen anderen Kaufvertrag. Der verbleibende Miteigentümer steht im Verkaufsfall vor der Alternative, in den Drittvertrag einzutreten (Aufbringen des Kaufpreises!), oder sich mit einem neuen (fremden) Miteigentümer abzufinden.
Jeder Miteigentümer kann jederzeit einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Vereinbart werden kann, dass eine Teilungsversteigerung nur aus wichtigem Grund zulässig ist; das muss jedoch zur Wirksamkeit für etwaige Nachfolger im Grundbuch eingetragen werden. Nur Ehegatten, die in gesetzlichem Güterstand der Zugewinngemeinschaft leben, sind vor einer Teilungsversteigerung geschützt, wenn es sich bei dem Grundstück um das wesentliche Vermögen handelt (§ 1365 BGB).
Das richtige Beteiligungsverhältnis ist in den hier genannten Fällen die Gesamthand, also etwa die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (§§ 705 ff. BGB) oder eine vermögensverwaltende Personenhandelsgesellschaft (§§ 105 ff. HGB). Dabei ist große Sorgfalt auf den Gesellschaftsvertrag zu legen. Hier können Kündigungsmöglichkeiten vereinbart werden, es sollten Regelungen für den Todesfall getroffen werden und Abfindungsbestimmungen festgelegt werden.
Als beurkundender Notar werde ich Ihnen einen individuell zugeschnittenen Vertrag entwerfen. Der Gesellschaftsvertrag ist mit dem Erwerbsvertrag zusammen zu beurkunden.
P. S.: Erwerben Eheleute, die in gesetzlichem Güterstand leben, gemeinsam eine Immobilie, ist auf Grund des Bestands der Ehe nichts dagegen einzuwenden, wenn diese „in Miteigentum zu je einem Halb“ erwerben. Hier bestehen eheliche Rechte und Pflichten, Freibeträge und die Möglichkeit, sich scheiden zu lassen.
Nichteheliche Lebensgemeinschaft sollte ein Grundstück in Gesamthand kaufen! Miteigentum ist häufig schädlich.
Erwirbt eine nicht-eheliche Lebensgemeinschaft, oder erhalten Geschwister eine Immobilie gemeinsam, sollten sie sorgfältig bestimmen, wie sie ihr Beteiligungsverhältnis untereinander festlegen. Gewohnheitsmäßig erwerben mehrere Personen „in Miteigentum“ – das sollte aber gut bedacht sein. Denn die Bildung von Miteigentum ist in aller Regel nicht geeignet:
Kommt es unter den Miteigentümern zu einem Zerwürfnis, kann jeder seinen Miteigentumsanteil ohne Beschränkungen veräußern oder belasten. Der verbleibende Miteigentümer kann sich dagegen nur unzureichend durch die Vereinbarung eines Vorkaufrechts schützen, auch wenn es im Grundbuch eingetragen wird. Denn auch ein eingetragenes Vorkaufsrecht schützt nicht vor einer Veräußerung, sondern bietet bestenfalls die Gelegenheit zum Eintritt in einen anderen Kaufvertrag. Der verbleibende Miteigentümer steht im Verkaufsfall vor der Alternative, in den Drittvertrag einzutreten (Aufbringen des Kaufpreises!), oder sich mit einem neuen (fremden) Miteigentümer abzufinden.
Jeder Miteigentümer kann jederzeit einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Vereinbart werden kann, dass eine Teilungsversteigerung nur aus wichtigem Grund zulässig ist; das muss jedoch zur Wirksamkeit für etwaige Nachfolger im Grundbuch eingetragen werden. Nur Ehegatten, die in gesetzlichem Güterstand der Zugewinngemeinschaft leben, sind vor einer Teilungsversteigerung geschützt, wenn es sich bei dem Grundstück um das wesentliche Vermögen handelt (§ 1365 BGB).
Das richtige Beteiligungsverhältnis ist in den hier genannten Fällen die Gesamthand, also etwa die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (§§ 705 ff. BGB) oder eine vermögensverwaltende Personenhandelsgesellschaft (§§ 105 ff. HGB). Dabei ist große Sorgfalt auf den Gesellschaftsvertrag zu legen. Hier können Kündigungsmöglichkeiten vereinbart werden, es sollten Regelungen für den Todesfall getroffen werden und Abfindungsbestimmungen festgelegt werden.
Als beurkundender Notar werde ich Ihnen einen individuell zugeschnittenen Vertrag entwerfen. Der Gesellschaftsvertrag ist mit dem Erwerbsvertrag zusammen zu beurkunden.
P. S.: Erwerben Eheleute, die in gesetzlichem Güterstand leben, gemeinsam eine Immobilie, ist auf Grund des Bestands der Ehe nichts dagegen einzuwenden, wenn diese „in Miteigentum zu je einem Halb“ erwerben. Hier bestehen eheliche Rechte und Pflichten, Freibeträge und die Möglichkeit, sich scheiden zu lassen.
Stand: 04/2020